案例：

2014年10月20日，原告葛亮作为借款人（抵押人）（甲方）、第三人肖忠香作为出借人（抵押权人）（乙方）签订借款抵押合同，合同第一条约定，甲方向乙方借款人民币120万元整；合同第三条约定借款期限2个月，自2014年10月20日至2014年12月19日止；合同第四条约定，本合同项下的人民币借款利率月利率为同期人民银行规定的贷款基准利率的四倍，利随本清；合同第六条约定，甲方以其拥有合法处分权的房地产抵押给乙方作为甲方清偿本合同项下债务的担保，抵押物的具体情况如下：房屋坐落：上海市杨浦区市光一村1号401-403室，房屋性质：住宅，房屋建筑面积：71.84平方米，房地产价值：150万元（协商价），甲方拥有合法处分权的上述房地产作为抵押物。当日下午，葛亮与李辉网签一份《上海市房地产买卖合同》，合同编号2101100，葛亮将座落于上海市杨浦区市光一村1号401-403室的房屋出让给李辉，转让价款人民币150万元，双方同意葛亮2015年1月19日前腾让房屋并通知李辉验收交接，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。李辉于2014年10月20日前支付全部房价款的80%计120万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2015年1月19日前支付30万元。
2014年10月20日，葛亮作为委托人出具委托书，李帅作为受托人，委托书载明：一、委托事项：委托人因为无法亲自办理出租或者以不低于人民币150万元的对价出售登记在本人名下的位于上海市杨浦区市光一村1号401-403室的房地产的相关事宜，特委托受托人李帅为代理人，在委托人的权限范围内就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项。委托期限自2014年12月20日起至2015年12月19日止，委托人无权转委托。委托人在委托权限内就上述房地产所实施的法律行为以及所产生的法律后果，委托人均予认可，附录：1、代为签订定金协议；2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续；3、办理买卖合同公证并领取公证书；4、代为办理房地产转移登记，签署承诺书等交易中心相关文件；5、代为办理还贷、退保手续，领取他项权利证明，结清证明等注销材料、办理注销房地产抵押登记；6、代为办理转按揭相关事宜；7、代为配合买方办理购房贷款手续，签署相关文件；8、代为收取房价款（委托人、受托人账户均可），开具收款凭证；9、代为至房地产交易中心、税务局、开发商等相关部门调取原购房资料；10、代为办理房屋交接手续（包括水、电、煤气、固定电话、宽带注销、过户等相关业务及办理与物业交接的相关手续）；11、代为挂失、补办并领取房地产权证及密码单；12、代为办理上述房地产内户口迁出手续；13、代为核价、审税（包括签署与税收相关承诺文件）、支付相关税费；14、代为签订租赁合同、租赁协议、办理租赁备案登记手续、领取上述房地产登记证明；15、代为办理变更与解除租赁合同、收取租金（包括押金）、支付违约金（如需）、撤销租赁备案登记等相关事宜；16、代为办理房地产出租、出售过程中的其他相关事宜。2014年10月31日，上海市宝山公证处出具（2014）沪宝证经字第13988号委托公证书，葛亮在委托书上签名。

2014年10月31日，（2014）沪宝证字第13987号公证书载明：甲方（借款人、抵押人）葛亮、乙方（出借人、抵押权人）肖忠香，公证事项：具有强制执行力的债权文书公证。对葛亮与肖忠香签署的《借款抵押合同》赋予强制执行效力进行公证。

2015年4月30日，李帅作为葛亮（卖售人，甲方）的委托代理人与其兄李辉（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同编号为2211220，网签时间为2015年3月21日，将原告位于上海市杨浦区市光一村1号401-403室的房屋出让给李辉，房屋建筑面积71.84平方米，转让价款人民币150万元，无贷款，于2015年5月10日前付清所有房款，双方确认2015年6月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权处理等均未约定。在系争房屋办理了相关抵押涤除手续后，2015年5月18日，上海市房地产登记薄核准上述房屋权利人为李辉。

2015年11月24日，上海市杨浦区殷行街道市光一村第一居民委员会出具证明载明，本小区市光一村1号401室居民，自户口簿（001160990）显示：侯林生，夏月娣自1998年8月4日至今居住在此，侯雪静自2012年1月5日至今居住在此。

2015年3月29日、3月30日、3月31日，账户名为侯雪静，帐号为13002155503（2088102021460921）的支付宝账户付款至账户名肖忠香的6222081001025405451中国工商银行卡内5000元、6000元、10,000元及6000元，摘要载明为葛亮还款。

2015年12月24日14时28分，侯雪静报警称：在市光一村1号401室房产纠纷，矛盾激化，称对方砸东西，请民警到场处理。2016年1月19日侯林生、夏月娣及侯雪静搬离系争房屋。

另查明，在本市法院审理的（2016）沪01民终1074号相关案件中，李帅和肖忠香存在代理买卖房屋情况。该案中黄年桂等以公证委托的形式委托肖忠香办理房屋买卖事宜，2014年12月10日，肖忠香代黄年桂等将房屋卖给李帅。
审理中，本院委托上海市中原物业顾问有限公司、上海锐丰投资顾问有限公司对系争房屋进行询价，上海市中原物业顾问有限公司出具询价意见书，询价结果为：委托询价房地产在2015年4月底的客观合理的市场价格为人民币29,000-30,000元/平方米；上海锐丰投资顾问有限公司出具询价意见书，询价结果为：系争房屋2015年4月单价为人民币29,000-31,000元/平方米。

法院认为：

一审法院裁判认为：本案的争议焦点在于李帅以葛亮名义与李辉就系争房屋所签订的房地产买卖合同的效力。

首先，第三人出售房屋实现债权违反法律禁止性规定。债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议折价取得抵押物。但抵押权的行使，必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼，抵押权人无权擅自处分抵押物。若当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容则无效。葛亮与肖忠香在签订房产抵押借款合同的同时，与李辉签订了一份《上海市房屋买卖合同》，又到公证机关办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托公证书》，抵押借款合同虽未明确约定葛亮届期不能清偿借款时，抵押房产便归肖忠香所有，但肖忠香将钱款借给葛亮的条件是葛亮须出具授权委托书，要授予李帅包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是肖忠香必须具有处分抵押房产的权利，而所有权最为关键的就是处分权，李帅得到公证授权委托书后，实际上已具有取代葛亮处分该房屋的权利，肖忠香事实上也具备了该房产所有权人的权利，葛亮不能按约还款时，无需与葛亮协商，随时有权转让抵押房产。因此，葛亮在签订借款合同的同时办理委托，承诺届期不履行还款义务则全权委托李帅出售房产的行为,与流押条款具有同质性，应认定无效。被告及第三人关于委托手续依法成立并合法有效的意见，本院不予采纳。

其次，第三人与被告签订房屋买卖合同存在恶意串通。从当事人之间的关系及相关合同签订、履行过程等方面看，被告与李帅为亲兄弟，第三人李帅、肖忠香过往存在代理买卖房屋的情况，即便是委托书载明，第三人可以与任何人签订房屋买卖合同，但本案被告自原告借款之日就参与到其中，与原告签订第一份房屋买卖合同，被告明知系争房屋设有抵押，涉及债务关系，且有户籍人口实际居住，在后来与第三人签订房屋买卖合同时，对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权如何涤除、户口如何处理等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，明显违背常理，被告及第三人也没有提供支付相应房款的证据。综观全案，被告及第三人事前经过协商，向原告放贷，事后相互协作，共同配合，在未与原告协商的情况下，凭借原告事先出具的委托书，完成了将原告用作担保还款的抵押房产直接进行过户，一定程度上损害了原告的合法权益，被告及第三人上述行为，难脱恶意串通之嫌。被告及第三人关于原告早已明知被告和第三人之间关系地位，不存在恶意串通的情形的意见，本院不予采纳。

最后，原告授权委托是意思表示不真实的无效民事行为。肖忠香通过李帅自行将抵押房产过户给李辉，此系通过私力实现债权，该行为不符合物权法及担保法关于抵押权实现的规定，也与当事人的真实意思表示相悖。民事法律行为是具备一般有效要件、有合法性的民事行为，法律行为依当事人意思表示而生效为常态，意思表示必须真实，这是民事法律行为实质要件，否则为无效民事行为。系争房屋产权虽登记在原告名下，但实际仍然由原告表姐侯雪静一家长期居住，葛亮向肖忠香借款，同时向李帅出具出售系争房屋的授权委托书，授权李帅以葛亮的名义出售系争房屋，实际上是一种担保肖忠香债权得以实现的行为，真实意思是为了借款，而非买卖系争房屋。同时，肖忠香利用葛亮急需得到借款，使得葛亮被迫迎合其意愿，不得已向李帅出具出售系争房屋的公证授权委托书，很难说是出于葛亮本人意愿。因此，葛亮出具委托书，授予李帅包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实一般有效要件，应为无效民事行为。被告及第三人关于原告授权买卖系争房屋是其真实意思表示的意见，本院不予采纳。
综上所述，第三人以原告名义与被告签订的房地产买卖合同系以合法形式掩盖非法目的的合同，违反法律禁止性规定，亦非原告真实意思表示，不符合民事法律行为生效要件，依法应为无效。合同被确认无效后，被告应当将系争房屋产权恢复登记至葛亮名下，并恢复设定在该房屋上肖忠香的抵押权。至于葛亮与肖忠香之间的抵押借款合同纠纷，不属于本案处理范围，双方可以通过协商，或另行依法解决。
法院于2016年9月20日作出（2015）杨民四(民)初字第4387号民事判决：一、第三人李帅以葛亮的名义与李辉签订的合同编号为2211220的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告李辉应于判决生效之日起三十日内协助原告葛亮将上海市杨浦区市光一村1号401-403室的房屋产权恢复登记至葛亮名下；三、原告葛亮应于判决生效之日起三十日内协助第三人肖忠香恢复抵押登记，在上海市杨浦区市光一村1号401-403室房屋上设定以肖忠香为抵押权人、债权金额为1200,000元的他项权利。 

被告李辉不服判决，提出上诉。上海市第二中级法院于2017年1月18日作出（2016）沪02民终9189号民事判决：驳回上诉，维持原判。

点评:

基于本案的争议焦点与判决结果，结合我国物权法、担保法规定及当下“套路贷”的特点，对如何审理此类案件作简要评析。 
  一、应当准确把握“套路贷”的特征
“套路贷”和通常的高利贷还有所不同，是一些团伙（公司）打着民间借贷旗号，以貌似合法的程序和手段，目的在于侵吞借款人房产的一种不法借贷形式，是高利贷的升级版。“套路贷”在当下屡见不鲜，进入到法院诉讼的仅是小部分，此类案件多是原产权人主张房屋买卖合同无效。如何把握此类合同效力，审判实践中争议颇大。要想正确定性，必须正确区分正常借款、高利贷和套路贷。一般来讲，可以从以下几个方面加以区分：

从本质上看，“套路贷”重点不仅仅是高额利息，真正本质在于侵吞借款人房产。在民间借贷中，用房产作为抵押担保，目的是保证债权实现，而 “套路贷” 放贷人不在乎借款人能否归还借款，或者从一开始就没有打算让借款人还钱，故通常套路是先控制借款人的房产，通过公证委托手续取得对借款人房产的处分权。更有甚者在放贷同时就与借款人签订房屋买卖合同，直接将系争房屋过户到自己名下，然后再签一份所谓的“回购协议”，言明借款人如能届期偿还借款本金及利息可赎回房屋。

从主体上看，一方主体是有预谋、有组织的公司和放贷团伙，这些公司或团伙中成员各有分工，形成一条龙，常常在不同的“套路贷”中角色互换，本案当中的两个第三人就是如此。另一方主体是法制意识淡薄，急于取得资金，有一套或多套房产，对风险缺乏足够认识的个人或法定代表人。既有涉世不深的年轻人，急需资金周转的生意人，也有赌徒。

从过程上看，每个流程做的十分精细，在一些法律高人的参与下套路满满。表现在都签订借款抵押合同，都将利息约定在法律允许的最高点上线，以所谓的行业潜规则或是“砍头息”使借款人写下远高于实际借款金额的收条，有的还对签署的借款抵押合同赋予强制执行效力进行公证，有的在借款的同时就签订房地产买卖合同。最为关键的套路是以借款人无法亲自办理出租或者出售房屋为由，办理公证委托书，将房产的处分权让渡给放贷人或不相识的放贷人指定的第三人。整个过程证据链条完整，看似符合法律相关规定，使得法院作否定判断很难。
从结果上看，只要借款人不能届期还款，房屋就被放贷人和所谓公证受托人签订房屋买卖合同进行交易，将抵押的房屋低于市场价格卖给借款人或者关联的人，最后被过户到他人名下，抵充借款。

就本案而言，完全具备上述特征。在审判实践中，只要案件存在上述特征，就可以确定为涉“套路贷”的房屋买卖合同纠纷。

二、应当尽可能查明边际事实

涉“套路贷”房屋买卖合同从表面上看法律程序上没什么问题，似乎都很合法，如作出否定性法律评价，对法官的司法能力和司法智慧确实是一个考验。但实际上在事实认定和法律适用上，涉“套路贷”房屋买卖合同并非无懈可击，只要全面查明事实，就能透过现象看本质，从所谓的完整的证据链条中找出破绽，还事实本来面目。

对此类案件，要全面查明案件的要件事实，更要的是要注重查明边际事实，而一些边际事实往往对案件性质的正确把握有着至关重要的作用。如本案中除了查明借款合同、抵押合同、房屋买卖合同签订和履行情况基本要件事实外，还全面查明了一些边际事实，如房屋买受人李辉与李帅的兄弟关系，侯雪静通过支付宝账户付款给肖忠香为葛亮还款，系争房屋居住情况及矛盾激化报警情况，关联案件中两个第三人存在代理买卖房屋情况，这些边际事实对于法庭做出原告委托出售房屋是否真实意思、被告购买系争房屋是否善意的判断起到了重要作用。
对于边际事实查明，可从以下几方面进行。一是要进一步强化当事人举证责任。依照法律规定，当事人有责任对自己的主张向法院提供证据，但审判实践中当事人囿于诉讼能力或者委托诉讼代理人不尽责，举证方面做的不到位，该提供的或能提供的证据都没有向法院提供，对此法院要提出要求，指明举证重点，依法督促当事人和委托诉讼代理人举证。二要通过追加当事人查明边际事实。涉“套路贷”房屋买卖合同和资金往来通常涉及三方，如果转手倒卖，牵扯的主体会更多，故事也会更多。为了彻底查明事实，必须追加相关主体到庭，不能怕麻烦而放弃追加，该追加的当事人必须追加，而新的主体往往会提出一些新证据，有助于进一步查明案件事实。如本案审理中追加肖忠香作为第三人，肖不仅陈述了相关事实和意见，还举证了另一份原被告借款当时签订的《上海市房地买卖合同》，说明肖忠香一开始就觊觎原告的房产。三要主动依职权查明边际事实。查清案件事实是法官的责任，也是正确处理案件的基础。法官不能局限于或者仅依靠当事人的举证，要有所为，有所不为，才会尽可能查明边际事实。可通过网络寻找关联案件，厘清当事人间的关系；通过到银行全面调取资金往来清单，查明资金走向，是否存在虚假的划款情况。所有这一切都有助于查明案件边际事实。如本案审理中，依职权对系争房屋进行询价，系争房屋市场价格为人民币29,000-31,000元/平方米，得出李帅以20000左右的价格出售系争房屋明显不合理结论。还通过相关系统查询到与两个第三人的相关案例，彼此代理，关系密切，使得第三人间关系不熟的辩称不攻自破。
    

本案正是综合考量本案的基本事实和边际事实，作出了第三人出售房屋实现债权违反法律禁止性规定，与被告签订房屋买卖合同存在恶意串通，原告授权委托是意思表示不真实的无效民事行为的判断，支持了原告确认房地产买卖合同无效诉讼请求。
    

三、应当充分考量社会普遍正义
   

“坚持严格司法，依法裁判，是不能动摇的原则，是必须坚守的底线。同时，要高度关注社情民意，将个案的审判置于天理、国法、人情之中综合考量。”对于涉“套路贷”进入诉讼的房屋买卖合同纠纷案，法院应当给出旗帜鲜明的法律评价，作出的裁判要充分考量社会普遍正义，在最大程度上体现法律对社会正义的分配。
    

首先，要考量社会价值导向，彰显法院态度。“套路贷”本质是上是以合法形式掩盖非法目的，在一定程度上已显现出“有组织犯罪”的特点，从借款、抵押、公证、收取利息、催债、房屋租赁及拍卖处置各个环节，套路贷都形成自己的产业链，已经严重侵犯了他人财产权益，影响社会安定和生存安全，也有文章直接称其为是隐藏在民间借贷纠纷后的犯罪，因此而引发的刑案也时常见诸于报端。正是由于涉“套路贷”的房屋买卖合同纠纷关乎百姓安居乐业和社会稳定，此类案件应更多从无效角度考虑，旗帜鲜明做出否定性评价，遏制以民间借贷为名侵占他人房屋违法行为，向社会发出正确的信号。
    

其次，要探究法律本质，准确适用法律。对于因“套路贷”引发的房屋买卖合同纠纷案的处理，必须坚守依法裁判的底线，最大限度追求法律正义，依法保护受害人的合法权益。本案裁判依据是《民法通则》第五十五条、《物权法》第一百八十六条《担保法》第四十条等条款，与查明的事实看似不相干，原告和第三人的行为没有违反“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，但深入探究分析不难看出，葛亮签订的是借款合同，真实意思表示是借款，不是出卖房屋，而同时办理公证委托授权，承诺届期不履行还款义务则全权委托李帅出售房产的行为,两个第三人实际变相取得了原告的房产，与流押条款具有同质性，实质是违反法律规定，应认定无效。该法律精神在新法中亦得以体现。新的《民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。

最后，要兼顾天理人情，民众认可裁判。“套路贷”为了达到肆意侵害借款人利益非法目的，变着法的制造证据合法、程序合法假象，使得涉“套路贷”的房屋买卖合同纠纷案的处理难上加难，这就要求法官充分发挥司法智慧，将案件置于天理、国法、人情之中综合考量，实现情理法的有机结合。“套路贷”最终成果集中在房屋上，而房屋对绝大多数人来讲都至关重要，关乎切身利益。因此，对于此类案件审理，除了依照法律认真审查合同是否真实合法签署，合同是否的到切实履行，还要从人之常情和百姓一般认知着眼，分析研究案件事实，透过现象看本质，作出符合法律和百姓认知的正确判断。不能因借款人所作所为确有不妥之处，自作自受，就对其应保护合法权益而不予保护。就本案而言疑问颇多，比如房屋买卖合同的主要条款和常识性条款欠缺，买受人的主体资格特殊，不现场看房，房款交付过程不清，原告一直在还借款等，按一般常人是不会进行这样的房屋买卖。如果简单从事，机械办案，仅凭公证授权文书就认定这样的合同有效，与百姓一般社会认知偏离太远，也明显违背人之常情，很难取得社会认可。同时不支持原告无效的诉请在一定程度上就认可了非法，也会释放出不正确度信号，对司法公信力也会造成损害。

本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人

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