小区物业公司拟将部分地面车位出租出售，业主委员会张贴公告表示不同意。双方协商无果，后涉诉。那么不能办理产证的小区地面停车位，到底属于建设单位（开发商）所有，还是小区业主共有呢？物业是否有权对不能办理产证的小区地面停车位进行出租出售呢？我们来看最高院早在2017年的司法案例，该案例可以说具有非常直接的指导意义。

 

经典案例——(2017)最高法民申2817号

 

2015年4月，开发商豪运公司向一审法院提起诉讼，请求：依法确认重庆市九龙坡区帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车泊位393个（每个停车泊位价值3万元，共计1179万元）的权属归豪运公司所有。

 

一审法院认为，本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

 

开发商能够以自己的名义处分停车位，应当以其享有车位所有权为前提。本案中，虽然帝景豪苑小区的地面停车位确系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，但地面停车位并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算；已建成的地面停车位不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴，当然也不属于开发商可以取得产权登记的物业。因此，应当认定开发商就本案涉及的地面停车位无权进行处分。

 

本案地面停车位不能办理产权登记，不能成为专有权属客体的地面停车位的本质为转移归业主共有的土地使用权范畴，开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。故豪运公司诉称凭借合同条款的约定就能判定地面停车位权属的理由不能成立，一审法院不予支持。

 

二审查明，在双方当事人提交的2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表载明：该项目规划总用地面积76337平方米，总建筑面积193732.25平方米，其中：计容积率地上建筑面积184964.72平方米、不计容积率地下建筑面积184964.72平方米。住宅建筑面积174678.01平方米，公建面积19054.24平方米，公建面积中含地下建筑面积8767.53平方米。

 

二审法院认为，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》，虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个，但根据意见书载明的内容，393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中，豪运公司也未提交证据证明，在工程竣工验收时，通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。综上，前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定，本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

 

二审驳回豪运公司的上诉，维持原判。 

后豪运公司不服二审判决，向最高院提起再审。最高院认为，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。最终裁定，驳回豪运公司的再审申请。

 

律师分析

1、业主委员会由业主大会选举产生，在行政主管部门备案，代表所有业主的利益。在法律性质上，业主委员会属于民间其他组织，不具备独立法人资格。但对涉及业主共同利益的事项，业主委员会有权代表全体业主进行处理。在司法实践中，业主委员会有权成为独立的诉讼主体。

2、小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随同转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3、就最新的《上海市住宅物业管理规定》而言，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。建设单位、业主均可向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

本文作者：李哲，上海骥路律师事务所合伙人

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